Woningprijzen in Zweden

De prijzen van huizen in Zweden variëren fors. Wanneer u op onze website onder “aanbod” kijkt, zult u concluderen dat de huizenprijzen in Zweden fors lager zijn dan die in Nederland. Maar wanneer u een woning koopt in grote steden als Stockholm en Göteborg, zult u even veel voor een woning betalen als in de gemiddelde grote stad in Nederland. Overigens stijgen de prijzen van huizen in Zweden de laatste twee jaar aanzienlijk.

Wat maakt de verschillen in dit land dan zo groot? In en rond de grote steden speelt zich het overgrote deel van de economische activiteiten af en dat bepaalt de huizenprijzen. Het platteland heeft op economisch gebied weinig te bieden. Maar, het platteland kent wel een zeer aantrekkelijke leefomgeving: echte rust, veel ruimte, schone lucht, geen parkeer- en fileproblemen, een eerlijke bevolking, pure natuur. Een ideale plek voor een vakantiehuis dus; een betaalbaar vakantiehuis. Maar ook voor wie wil emigreren naar Zweden heeft het platteland veel te bieden.

Zweden mag zich verheugen in een snel toenemende populariteit als het om de aanschaf van een tweede huis gaat. De economische crisis die de wereld van 2009 tot 2014 teisterde heeft daar weinig verandering in gebracht. Gevolg van deze explosieve groei is dat de prijzen flink zijn gestegen. Met name de huisjes aan een meer of aan zee zijn fors duurder geworden. Voor huisjes in bosgebieden, die ondanks de afgelegen ligging toch over goede voorzieningen beschikken, geldt hetzelfde.

Een ander gevolg van deze groei van de huizenmarkt is dat de huizen vaak zeer snel verkocht zijn, soms al binnen een week. Wanneer u weet dat u niet in de gelegenheid zult zijn om binnen een week naar Zweden af te reizen, verheug u dan niet te veel op een bepaald huis dat u heel erg mooi vindt. De teleurstelling zou namelijk wel eens heel groot kunnen zijn. En realiseer u bij dit soort huizen ook dat een bod onder de vraagprijs vaak niet veel kans zal maken. In die zin is de huizenmarkt in Zweden momenteel echt vergelijkbaar met de overspannen markt in Nederland.

Helaas doen Zweedse banken erg moeilijk over het verstrekken van een hypotheek aan niet-Zweden. Houd er rekening mee dat u het bedrag voor een woning zelf moet inleggen, dus zonder hulp van een bank.

Onderhandelen over de prijs

Wanneer we in Nederland de onderhandelingen met een makelaar aangaan, bieden we een prijs die vaak lager zal zijn dan de vraagprijs. Vanaf het moment dat we een bod hebben uitgebracht, mag de verkoper niet met een andere potentiële koper onderhandelen, totdat de onderhandelingen met de eerste koper volledig zijn afgesloten. Tegen elkaar opbieden is er in Nederland dus niet bij.

Hoe anders gaat dat in Zweden. Terwijl u in onderhandeling bent met de verkoper, verschijnt er een andere koper op het toneel en doet een bod terwijl u nog in onderhandeling bent. Biedt u niet verder mee, dan zijn de onderhandelingen met u direct afgesloten. Op deze manier wordt een huis regelmatig boven de vraagprijs verkocht, hetgeen in Nederland de laatste jaren ook veel voorkomt. De Zweedse makelaar behartigt hij de belangen van de verkopende partij en zal weinig moeite doen om u als buitenlandse koper anders te behandelen dan Zweedse klanten. Als het nodig is wordt u voor 10.000 kroon op het allerlaatste moment aan de kant gezet. Dat u een lange reis hebt moeten maken vanuit Nederland of België is voor de makelaar geen argument om uw bod met meer respect te behandelen.

Het spel wordt in Zweden hard en snel gespeeld. Wij zijn u graag van dienst in dit onderhandelingsproces. Het zal ook ons niet altijd lukken om de transactie succesvol af te sluiten, maar door de contacten met de makelaars en de kennis van de markt, slagen wij er wellicht toch beter in om uw droom te verwezenlijken binnen de door u zelf gestelde marges.

Kosten aanschaf en onderhoud van de woning

Wanneer u een woning koopt, dient u rekening te houden met een aantal additionele kosten, sommige direct bij aanschaf, andere maandelijks of jaarlijks vanaf het moment dat u eigenaar bent. Een kleine opsomming:

Kosten bij aanschaf
  • voor de koop betaalt u al ca 10% aanbetaling (‘handpenning’), te voldoen via de makelaar
  • op de dag van ondertekening de resterende 90% van de overeengekomen koopsom, te voldoen aan de eigenaar
  • bovenop de koopsom betaalt u 1,5% overdrachtsbelasting die meestal door de makelaar wordt overgemaakt aan de belastingdienst
  • tevens een nominaal bedrag van ca SEK 825,- (€ 85,-) aan eigendomsregistratie (Lagfart) dat eveneens via de makelaar wordt overgemaakt aan de belastingdienst
  • eventueel: kosten van een technisch onderzoek door een keuringsbedrijf (ca € 1.000,-)
Periodiek terugkerende kosten
  • water en riolering (indien u bent aangesloten op het gemeentelijk net) ca € 1.000,- per jaar
  • stookkosten (elektra, olie, o.i.d.) afhankelijk van verbruik, maar meestal ca. € 150,- à € 200 per maand (momenteel helaas meer, net als in Nederland)
  • onroerend goed belasting (fastighetsskatt): 0,75% van de taxatiewaarde van het huis
  • woonhuisverzekering: ca. € 400,- per jaar
  • mogelijk: kosten voor onderhoud van uw woning terwijl u er niet bent (grasmaaien, etc.)
  • en waarschijnlijk zal uw houten huis (of schuur) ook zo nu en dan geschilderd moeten worden. Kijk voor advies eens op: https://www.moosefarg.nl/verfadvies/ 
Schweden

Uiterlijke presentatie van de huizen

Bezoek de makelaarssites in Nederland en u treft van ieder huis een serie fraaie foto’s aan van een opgeruimd huis, een aangeharkte tuin, een goed gecamoufleerde slijtageplek, etcetera. Kortom, de Nederlandse makelaar zorgt dat het te verkopen huis er op het oog op zijn paasbest uit ziet.

Verwacht geen standaard gelikte fotopresentatie van een Zweeds huis. Gras tot onder de ramen, een omgevallen tuinstoel, afwas op het aanrecht, kleding op een stoel, de verkoper op de achtergrond in beeld, opa nog op de stoel voor het raam, u kunt het allemaal zien. De laatste twee jaar zien we overigens wel dat de presentaties beter worden.

What you see is what you get, is het motto in Zweden. Geen opsmuk, niks beter voordoen dan het is. De koper heeft belang bij het huis of de koper laat het maar, is de algemene houding.

Laat u zich door de sobere of rommelige presentatie niet afschrikken. Schilderwerk, jawel, daar moet u altijd rekening mee houden.

Verborgen gebreken? In ieder koopcontract staat vermeld dat de verkoper tot vijf jaar na overdracht verantwoordelijk blijft voor niet gemelde verborgen gebreken. Een betrouwbare Zweedse makelaar wijst u op zaken die defect zijn. Toch heeft u als koper wel een uitvoerige onderzoeksplicht, dat wil zeggen: u moet gedaan hebben wat in uw vermogen ligt om de woning kritisch te bekijken en eventuele geconstateerde gebreken voor aanschaf te melden. Mocht u dat al van plan zijn: nóóit een woning ongezien kopen. Een goede makelaar zal een bod pertinent weigeren als u zelf niet ter plaatse hebt bezichtigd.

Verwarming

Zweden kent geen gas en dus zult u geen huizen aantreffen die worden verwarmd door middel van een cv-installatie op gas. Men kent wel een systeem van centrale verwarming, maar dan wordt de ketel gestookt op olie, hout of elektriciteit. Een veel voorkomende brandstof voor de ketels zijn geperste houtkorrels (pellets) die in grote balen bij de huizen worden afgeleverd of in een groot reservoir worden geblazen. Regelmatig treft u woningen aan die worden verwarmd door middel van het systeem van aardwarmte: een buizenstelsel dat de hele tuin doorkruist (of een metersdiepe pijp) en daar de warmte onttrekt aan de grond en wordt getransformeerd tot een temperatuur die de woning kan verwarmen. Het plaatsen van een dergelijk systeem is erg duur (ca € 15.000,-), maar het betaalt zich op termijn terug in behoorlijk lagere stookkosten. Een huis dat al over “bergvärme” (of “jordvärme”) beschikt, is om die reden ca € 15.000,- meer waard dan een vergelijkbaar huis zonder dit verwarmingssysteem. De investering betaalt zich dus terug. Maar als u er niet permanent woont, is de terugverdientijd vermoedelijk te lang.

In veel keukens staat nog een ouderwets fornuis (vedspis) dat op hout wordt gestookt en een heerlijke warmte verspreidt. In combinatie met een open haard in de woonkamer is het woongedeelte daarmee praktisch en goedkoop verwarmd.

In veel huizen bevinden zich in de meeste ruimtes ook elektrische verwarmingsplaten als kachel aan de wand. Een ideale verwarmingsbron, zeker wanneer u zelf niet permanent in het huis woont. Maar let op: stoken op elektrisch is duur, zeker in de koude wintermaanden.

Water en riolering

In de grotere plaatsen en de meeste echte dorpen ligt een betrouwbaar waterleidingnet met zeer zuiver water. Buiten deze dorpen is er een redelijke kans dat de buurtschap niet is aangesloten op het waterleidingnet. In dat geval is de watervoorziening een zaak van de huiseigenaren. In sommige gevallen is er een gezamenlijke pomp-installatie waarmee water uit de grond of uit een meer of rivier wordt gehaald. Ook dit water is zeer schoon.

Vaak is er bij een huis een eigen put of bron waaruit water wordt gehaald, soms nog ouderwets met een emmer, soms met een mooie authentieke pomp. En ook hier geldt: het water is van uitstekende kwaliteit. Mocht het water niet van goede kwaliteit zijn, dan kunt u een filter plaatsen.

 

Voor de riolering geldt hetzelfde verhaal. Hoe kleiner de buurtschap, hoe groter de kans dat er sprake is van een eigen afvoer, meestal op een septic tank. Tegenwoordig is een zogenaamd drie-kamer systeem met infiltratie (tre-kammarbrunn) voor scheiding van de afvalstoffen verplicht. Is er nog sprake van een 2-kamertank, dan zal deze dus meestal snel vervangen moeten worden.

TV-ontvangst

Sinds begin 2006 is in het grootste deel van Zweden het analoge tv-signaal uitgeschakeld en kan er nog slechts op digitale wijze tv-ontvangst gerealiseerd worden.

In de meeste grote steden ligt inmiddels, net als in Nederland, een glasvezelnet voor digitale tv-ontvangst en internet. Buiten de grote steden is men het glasvezelnet aan het uitrollen, maar op sommige plekken is men nog aangewezen op een eigen schotel met satelliet-ontvanger. Tevens bestaat de mogelijkheid om via een antenne de Zweedse publieke zenders te ontvangen via een lokale zendmast. Hiertoe dient slechts eenmalig een kastje (boxer) te worden aangeschaft. De kosten hiervan bedragen ongeveer € 95,-. Het is wel zaak om na te vragen of de aanwezige antenne op het huis in staat is het boxer-signaal te ontvangen.

Sommige huizen zijn voorzien van een schotel, maar let op: vaak is dit een relatief kleine schotel die voornamelijk de betaalkanalen van canal digital ontvangt. Wanneer u Nederlandse of Belgische tv wilt ontvangen, zult u een schotel met een grotere diameter moeten installeren.

Wegennet

Zweden beschikt over een goed onderhouden en uitgebreid wegennet, met name in het zuiden en rond de grote steden. Op het platteland treft u iets minder grote doorgaande wegen aan. Maar iedere buurtschap en ieder huisje, hoe ver ook achteraf gelegen, is bereikbaar via de openbare weg.

Toch zult u in Zweden en Noorwegen een fenomeen tegenkomen dat in Nederland onbekend is: de zogenaamde “grusväg”. Dit zijn wegen met een wegdek van grind, zand en olie. Uitstekend te berijden, mits u niet harder rijdt dan 70 km per uur.

Voor ons Nederlanders en Belgen kan het even schrikken zijn, wanneer een asfaltweg plotseling over gaat in zo’n grusväg. Maar u kunt er op vertrouwen dat de bewegwijzering u niet de verkeerde kant op stuurt; u komt echt over een betrouwbare weg op uw plaats van bestemming aan.

In de wintermaanden kan het in Scandinavië flink sneeuwen. Alle doorgaande wegen worden sneeuwvrij gehouden, en dat geldt dus ook voor het merendeel van de grusväg.

Bij enkele huizen op deze site ziet u bij de informatie over winterbereikbaarheid staan: “matig”. Deze huizen staan op het eindpunt van een weg die niet voor doorgaand verkeer dient. Omdat het betreffende huis niet staat geregistreerd als permanent bewoond, zal de gemeente de weg mogelijk niet sneeuwvrij houden.

LET OP: wellicht valt u voor dat prachtige huisje achteraf met 50 meter eigen weg. Schitterend, zo’n lange oprijlaan, maar realiseer u dat deze eigen weg door u zelf sneeuwvrij gemaakt moet worden.

Compare listings

Vergelijken